Мезонинный кредит и бриджевое финансирование – как это работает. Интересный способ инвестировать небольшие суммы на короткие сроки под высокий процент

Покупка отдельного объекта недвижимости – далеко не единственный способ зарабатывать на квадратных метрах. В этом материале поговорим о мезонинных кредитах. Как работает механизм финансирования девелоперских проектов, зачем частные инвесторы дают деньги в долг иностранным компаниям и на какую доходность можно здесь рассчитывать? Рассказывает директор департамента международных инвестиций Savills Екатерина Орлова. Что такое мезонинное финансирование О разнице между банковским кредитом, мезонинным и бриджевым финансированием Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Savills

Мезонинное финансирование – это дополнительный заём. Девелопер пользуется этим инструментом, чтобы привлечь средства сверх банковского кредита, увеличить доступную сумму или заместить собственный капитал.

Как следует из самого термина, это что-то «посередине». В данном случае середина находится между банковским (старшим) займом и собственным капиталом девелопера.

Сначала застройщик идёт в банк, который предоставляет 50–70% от общей суммы расходов.

Если девелопер не хочет вносить все оставшиеся средства сам, он может взять их в качестве «мезонина». У этого займа будет так называемое право второго залога на объект, то есть он будет вторым после банка в очереди на возврат средств.

Мезонинные займы отличаются тем, что само тело кредита и проценты по нему почти всегда выплачиваются по завершении проекта.

Наконец, существует есть ещё один вид займа – бриджевое краткосрочное финансирование. В этом случае девелопер в банк не обращается, а запрашивает средства у инвесторов и передаёт им первоочередное право залога на объект. Такое заимствование актуально для краткосрочных проектов, длящихся 9–12 месяцев. Ведь банки часто не хотят выдавать кредиты на срок до двух лет, да и застройщикам не всегда выгодно их привлекать, так как решение будет приниматься слишком долго. Бриджевые займы используются на старте проекта, чтобы купить участок или начать стройку, а затем рефинансируются в банке.

Инвесторы в России часто думают, что за рубежом очень дешёвые заёмные деньги – под 2% годовых. Это не везде так. В Великобритании банковские кредиты на строительство выдаются по ставкам от 5 до 10% в зависимости от репутации застройщика, объёма его бизнеса и других параметров. При этом банк взимает такой процент, имея право первого залога на объект, поэтому ставки по мезонинным займам с меньшей степенью защиты будут ещё выше.

Зачем инвесторы дают деньги в долг застройщикам О профиле инвестора и стратегии

Частные инвесторы с помощью этого инструмента зарабатывают. Вкладывать можно сравнительно небольшие суммы – от 50 тыс. фунтов, если мы говорим о Великобритании. А ожидаемая доходность тех проектов, с которыми мы работаем, превышает 10% годовых.

Мезонинные кредиты интересны инвесторам, которые ищут краткосрочные схемы – варианты размещения капитала на один-два года. Покупка недвижимости в этом случае не всегда подходит, фондовый рынок тоже не лучший вариант, если мы говорим об инвестициях, а не о трейдинге.

А в случае с мезонином инвестор получает фиксированную ставку доходности и конкретный срок выхода из проекта, то есть может прогнозировать инвестиции. Это многим интересно, инструмент широко используется в Европе.

Пример проекта: реновация винного бара в небольшой многоквартирный дом. В проект привлекался мезонинный заём под 12% годовых на срок 8–12 месяцев. Также инвестор мог получить часть чистой прибыли проекта сверх фиксированного процента. Иллюстрации предоставлены Savills Под какие проекты привлекаются займы О бюджетах, проектах, частных инвесторах и фондах

Если девелоперу нужна сумма более 10 млн фунтов, он не станет обращаться к частным инвесторам. Слишком высокий порог входа. Крупные мезонинные займы обычно предоставляют инвестиционные фонды – таких на рынке много.

Читайте также  Жилье в Малаге: обзор цен и районов

Частники, как правило, ограничиваются капиталом в 3 млн фунтов. Но если такая сумма есть у одного инвестора, он скорее вложится в проект самостоятельно. А вот люди с капиталом 50–100–200–400 тысяч могут рассчитывать на внимание проектов, которым требуется от миллиона до трёх миллионов у. е. Это те проекты, в которых девелопер позаботился о структурировании займа под коллективные инвестиции.

Сделать это (структурировать заём) не так сложно. Профессиональный юрист подготовит документы и оформит единый контракт для всех инвесторов.

Пример проекта: строительство комплекса индустриальных юнитов. В проект привлекался мезонинный заём под 20% годовых на срок 12 месяцев. Иллюстрации предоставлены Savills

Стоимость проекта, для реализации которого привлекается мезонинный кредит в 1–3 млн, составляет около 8–15 млн у. е. То есть это небольшие объекты – жилое здание на несколько десятков квартир или офисный блок.

Например, сейчас у нас есть проект на северо-западе Англии, совсем небольшой дом. Для его финансирования можно предоставить либо старший, либо мезонинный заём – в последнем случае в сделке будет участвовать ещё и банк. Инвестор может сам определить, будет ли застройщик обращаться в банк. Выбор зависит от того, какую степень защиты капитала хочется получить. 

У инвестора всегда есть выбор, причём не только в Великобритании. У нас есть подобные объекты и в Германии. В некоторых из них, кстати, работает совмещённая схема: инвестор даёт заём, а также получает долю чистой прибыли компании; общая доходность составляет около 15% годовых в евро.

Как девелоперы ищут частных инвесторов О британских девелоперах и методах их работы

Обычно девелоперы понимают, кто может выдать им заём, – и под эти структуры формируют предложение. Они могут обратиться к нам для привлечения частных инвесторов, поскольку Savills известная компания на рынке.

Напрямую с частными инвесторами девелоперы не работают. У них совсем другая деятельность. Им проще подобрать агентство, у которого уже есть пул клиентов для инвестиций в подобные проекты.

Один девелопер, с которым мы сотрудничаем, ранее привлекал мезонинные займы среди своих знакомых. В основном это были крупные инвесторы, которые переводили необходимый транш одной суммой от 1 млн до 2 млн фунтов. Потом личных контактов перестало хватать, а новые проекты продолжали появляться.

Но людей, у которых есть 50 тыс. фунтов, намного больше, чем обладателей миллионных капиталов. И девелопер решил структурировать займы таким образом, чтобы в них могли участвовать мелкие инвесторы.

Другая компания начала работать с нами через опытного инвестиционного консультанта, который на рынке уже 30 лет. У него обширные связи в строительной отрасли, и когда кому-то из застройщиков требуется заём, они обращаются к нему, а он уже направляет их к нам…

Словом, есть разные пути, по которым девелоперские проекты попадают к нам, а от нас – к частным инвесторам из России.

Пример проекта: реновация старого коммерческого помещения в офисное здание. Средства инвесторов привлекались под 10% годовых плюс 50% от чистой прибыли в проекте. Иллюстрации предоставлены Savills Какова роль инвестиционного консультанта О российском офисе Savills, клиентах и комиссиях

Прежде всего мы представляем интересы клиента-инвестора. От этого зависит наша репутация и благосостояние в долгосрочной перспективе. Постоянно ищем девелоперов, проверяем их добросовестность, оцениваем финансовые модели, конкретные предложения. Если проект подходит под наши критерии оценки, представляем его инвесторам.

Savills работает с разными инвесторами, в том числе крупными – компаниями, пенсионными фондами, ультрахайнетами (ultra high-net-worth individuals), состояние которых превышает 30 млн долларов.

Читайте также  Вильфпанш-Сюр-Мер: обзор города и недвижимости

Но! В рамках этого продукта мы ориентируемся на частных инвесторов со свободным капиталом от 50 тыс. до нескольких миллионов. Действительно, клиентов с небольшими суммами легче найти. Тем более что они посмотрят, как работает схема, а затем инвестируют больше. Или приведут друзей и знакомых.

Средства инвесторов направляются напрямую девелоперу под конкретный проект. Когда на счёте аккумулируется нужная сумма, все небольшие транши превращаются в единый поток. Скорость привлечения капитала зависит от самого проекта. На самые интересные средства собираются за две-три недели. Если порог входа высок или цифры не самые привлекательные – до двух месяцев.

Инвестор подписывает договор на консалтинг и подбор проекта, который включает в себя в том числе и административную поддержку. Есть проекты, где клиент не платит нам гонорар, мы получаем комиссию от девелопера за привлечение заёмного капитала. На других проектах комиссия от клиента может быть 1–2% от инвестируемой суммы.

Читайте о других способах выгодно инвестировать в недвижимость

  • А платить будет… студент! Как ещё можно заработать на недвижимости Великобритании
  • Оказывается, в Великобритании можно неплохо зарабатывать на… лоджах. Что это вообще такое?
  • Брекзиту вопреки: сколько стоят новостройки в Великобритании и какие из них принесут наибольший доход

Сколько можно заработать на мезонинных кредитах и как гарантируются выплаты О доходности, праве первого залога, корпоративных и персональных гарантиях

Самый низкий процент, с каким мы имели дело, – 10–12% годовых в британских фунтах.

Подобные ставки предлагают в проектах с высокой степенью защиты капитала. Например, когда инвестору передают право первого залога на объект. Когда недвижимость продаётся, средства от продажи в первую очередь направляются держателю этого залога.

В таких схемах девелопер часто даёт персональные или корпоративные гарантии. Инвестор перечисляет деньги на счёт проектной компании (SPV), которая создана под конкретный проект. Это делается для того, чтобы не допустить перераспределения средств.

Виды гарантий

Персональная гарантия – когда физическое лицо, которое стоит за SPV, подтверждает, что если компания не рассчитается с долгами, то активы этого лица могут быть реализованы, чтобы погасить долг компании. Иногда даётся банковская гарантия, что на счёте конкретного лица заморожена определённая сумма.

Корпоративная гарантия – это когда корпорация заявляет, что сможет покрыть долг данной проектной компании из своих активов.

Степень защиты капитала в проекте зависит от наличия залога: какая чистая прибыль и активы были задекларированы у компании (в случае корпоративных гарантий) или какова оценочная стоимость залоговых активов физлица (в случае персональных).

10–12% годовых далеко не предельные цифры в этой сфере. Есть проекты, под которые можно дать мезонинный кредит с правом второго залога, – там доходность в фунтах составляет 17–19% годовых, но и риски выше.

Какие риски несёт инвестор О стратегиях выхода, банкротствах и расчёте рисков

Естественно, в займах с доходностью 17% не может не быть рисков. Прежде всего рыночных.

Если компания-заёмщик не может расплатиться по займу, она однозначно объявляется банкротом и её активы распродаются, для того чтобы погасить долги. Нужно оценить, достаточно ли активов для покрытия займа в полном объёме.

Главный же риск в том, что рыночная цена при продаже недвижимости может упасть настолько, что тело займа и процент по нему нельзя будет вернуть. В этом случае, если у проекта нет дополнительных корпоративных или персональных гарантий, инвестор может потерять деньги.

Читайте также  Стоимость недвижимости в Турции

Вот пример. Есть девелоперский проект, для реализации которого использовался капитал застройщика, мезонинный заём и банковский кредит. Проект планировали продать с прибылью в 20%. Чтобы инвестор начал терять деньги, которые он предоставил в виде мезонинного кредита, необходимо, чтобы не только не образовалась ожидаемая прибыль, но и оказался израсходован собственный капитал застройщика. Это и есть подушка безопасности.

Нужно смотреть, насколько она велика. Какая прибыль была заложена, какой собственный капитал использовал застройщик и как должны упасть цены, чтобы инвестор начал терять деньги. Мы предоставляем этот расчёт, и клиент может сам оценить, готов ли он к такому риску.

Источник: Savills

В целом риски инвесторов при выдаче обеспеченных гарантиями займов не выше, чем при обычной покупке недвижимости. Особенно если кредит выдаётся с правом первого залога и корпоративными гарантиями. Вероятность того, что цены упадут на 25%, мала, а что на 50% – стремится к нулю.

Какие налоги платит инвестор из России О законах, расчёте НДФЛ и валютном контроле

Налоговые аспекты существенно влияют на результат. К примеру, если резидент РФ покупает в Великобритании новостройку или лодж, он может сдавать их в аренду как самозанятый или ИП, выплачивая налог в 6%. Отчасти из-за этого рентабельность может быть даже выше, чем в схеме с займами. Ведь доход от недвижимости формируется не только благодаря арендным платежам, но и за счёт повышения цены объекта.

В случае с обеспеченными займами налоги рассчитываются иначе. По закону, если вы одалживаете деньги за пределы Российской Федерации, то должны вернуть этот заём обратно на территорию РФ. В Великобритании вы не будете платить налог на полученные от застройщика проценты, однако в России обязаны перечислить в бюджет НДФЛ (13–15%).

Допустим, вы одолжили британскому девелоперу 50 тыс. фунтов. Через год вам на тот же счёт, с которого вы переводили деньги, приходит 55 тыс. фунтов. С пяти тысяч прибыли вы заплатите 13 или 15% подоходного налога (650–750 фунтов).

Никаких ограничений для обычных граждан России (которые не занимают государственные должности) при таких инвестициях нет. Все документы проходят валютный контроль. Мы регулярно проводим сделки с мезонинными кредитами, и проблем не возникает.

На британской стороне всё тоже просто. Средства зачисляются напрямую на счёт проектной компании, поэтому проверка KYC (know your client) зависит от девелопера, а они соблюдают минимальные требования. В основном проверяют паспорт, адрес для корреспонденции и требуют подтверждение наличия средств – банковские выписки.

Главное, что я хочу донести до российских инвесторов: займы – это просто. Есть проработанные процедуры, есть девелоперы, которые привлекают финансирование от частных лиц, рыночные ставки на подобные продукты… Не стоит этого бояться.

Мезонинное и бриджевое финансирование – интересная возможность для инвесторов, которые хотят разместить капитал на короткий срок и не знают как. Если вы хотите просто обогнать инфляцию, выбирайте самые надёжные займы с правом первого залога и дополнительной гарантией. Если же готовы к риску, можно рассматривать продукты с максимальной доходностью.

Фото: Unsplash (Ivan Bandura)