Политический риск в действии. Инвесторы в недвижимость Германии столкнулись с неожиданной проблемой

Мы не устаём напоминать: любые инвестиции связаны с риском. Да, недвижимость как актив обычно надёжнее акций или криптовалют. Но даже если вы выбираете самую безопасную юрисдикцию и самую сильную экономику, всё равно есть риск столкнуться с непредвиденными препятствиями. Прямо сейчас в Германии разгорается конфликт, от которого могут пострадать в том числе зарубежные инвесторы. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, MRICS, управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH. Что случилось

В Германии в одночасье отменили действие нескольких программ субсидирования строительства энергоэффективного жилья. Звучит не так уж страшно, но последствия этого события обещают быть долгоиграющими.

24 января 2022 года Федеральное министерство экономики и защиты климата Германии (нем. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, BMWi) неожиданно объявило о своём решении. При этом заморозка программ наступила немедленно, что и вызвало волну возмущения в немецком обществе.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH

Министр экономики и защиты климата Роберт Хабек относится к Партии зелёных. Это парадокс! Все возмущаются тем, что именно «Зелёные» отменяют то, чего они добивались много лет.

Одна из попавших под сокращение программ – «Энергоэффективный дом 55» – должна была принимать заявки до конца января. Ещё в ноябре власти предупредили участников о приближающемся дедлайне, что привело к всплеску числа желающих. За три месяца поступили заявки на финансирование общей стоимостью €14 млрд только по этой программе. Что говорит о явном успехе проекта и в то же время является одной из причин его досрочного закрытия.

Кто пострадал

По данным исследовательского института Empirica-Instituts, около 50 тыс. строительных проектов напрямую затронуты замораживанием субсидий на здания с низким энергопотреблением. С конца ноября по май эти дома и квартиры получили бы финансирование, если бы программы продолжали работать.

Читайте также  Бюджетная недвижимость во Франции: миф или реальность?

«Теперь девелоперы будут вынуждены остановить строительство: им необходимо перепланировать свои проекты. Многие будут ждать и смотреть, какие последующие меры примет правительство», – пояснил Харальд Саймонс, глава Empirica-Instituts, в интервью немецкой газете Welt.

По оценкам Ассоциации девелоперов (нем. Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW), последствия будут ещё более масштабными. «Около 300 тыс. квартир в Германии не смогут быть построены или модернизированы, как планировалось», – считает президент этой ассоциации Аксель Гедашко. По мнению специалиста, это поставит крест на планах правительства вводить в эксплуатацию 400 тыс. объектов в год и усугубит дефицит жилья на рынке.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH

Ситуация осложняется тем, что ранее на законодательном уровне были введены обязательства выполнять определённые энергосберегающие стандарты. Архитекторы, проектировщики, все ведомства готовят разрешения на строительство, заточенные под эти программы. Все знают, что если они хотят продать квартиры в новых домах, то нужно соблюдать экотребования. Это касается строительства многоквартирных зданий, индивидуальных домов, реконструкции старых объектов и даже ремонта. В результате девелоперы вынуждены продолжать строить по высоким стандартам, но теряют конкурентное преимущество в виде субсидий, которое помогало им продавать квартиры.

Как работали субсидии

Застройщики возводили проекты, соответствующие определённым экостандартам. Такое строительство, конечно, дороже обычного. Однако государство помогало продавать эти объекты, выдавая льготные кредиты конечным покупателям.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH

Когда типичная немецкая семья покупает квартиру, то перед ней обязательно встаёт вопрос финансирования. За последние десять лет цены на жильё выросли настолько, что недвижимость стала недоступной для рядовых немцев. Именно подобные программы льготного кредитования стимулировали спрос.
Семья обращалась в Банк реконструкции и развития (KSW Bank), заявляла об имеющейся сумме на первоначальный взнос, заполняла анкеты. KSW Bank даже не проверял особо уровень доходов заёмщика. Если проект, который выбрали покупатели, соответствовал условиям программ по строительству энергоэффективного жилья, то клиент получал кредит с рассрочкой платежей на очень выгодных условиях или денежную дотацию.
Кстати, застройщики, которые оставляли готовые квартиры себе для сдачи в аренду, тоже могли извлекать выгоду из этих субсидий.

Читайте также  Россия дает шанс «обелить» иностранные доходы, но времени мало

Что нам с этого

Во-первых, это яркий прецедент, который доказывает, что даже в такой стабильной стране, как Германия, всё может пойти не по плану. В последние годы (на фоне снижения доходности от сдачи недвижимости в аренду) иностранные инвесторы начали интересоваться вложениями в строительство. Возможно, у тех десятков тысяч девелоперских проектов, которые пострадали от резкой смены курса, есть русскоязычные акционеры. И сейчас они вынуждены думать, как продавать готовые квартиры без субсидий.

Во-вторых, для рядовых покупателей немецкого жилья, которые только присматриваются к местному рынку, это ещё один сигнал: недвижимость продолжит дорожать. Если власти не предложат альтернативное решение по льготному кредитованию, темпы строительства неминуемо снизятся, что подтолкнёт цены вверх. А они и без того уже весьма высокие.

Фото: unsplash.com (Adam Vradenburg)